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有效管理家庭债务

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經常會有人問我,什么是家庭債務,如何最有效地管理家庭債務?

家庭債務基本上是融資機構所提供的各種附利息貸款。這些貸款可以通過抵押資產如不動產(住宅及商業房地產),或不需任何抵押獲得,如個人貸款及信用卡消費。

長期而言,住宅及商業房產具有增值潛力。根據國家房地產資訊中心(NAPIC)的數據顯示,房價在過去5年內每年平均增值9%。即使我們假設房價每年平均只增值5%,它仍是可居住的理想資產,並且會不斷升值。參照附錄的圖表,你會發現住房貸款的有效利率只有4.65%,低于其年度增值率。

另一邊廂,汽車貸款的有效利率介于5%至7.5%,取決于車型和貸款期限(有效利率是以汽車租購利率的2.5%至3%標準,加上車貸期限來計算)。除了必須繳付更高的有效利率,根據汽車保險算法和會計准則,私人轎車還會每年貶值10%至20%。事實上,每人都知道,當你從展示廳把車子開到路上的那一天,車價馬上下滑15%至25%!

無收益貸款多

私人貸款的有效利率為9%至10%,信用卡的有效利率則可高達18%至24%(就和車貸一樣,這些有效利率往往比所標示的利率來得高)。假如這些債務都用作消費不會增值及不耐用的物品,實際上是沒有收益可言。

房地產貸款(住宅和商業房地產)長期以來將會升值,因此被視為“良性債務”。反之,征收更高攤還利息,且在將來也不會營造價值的汽車、個人貸款及信用卡消費,則被視為“不良債務”或“壞賬”。

圖表內說明各種家庭債務的有效利率,也讓我想起自己在上篇撰寫有關家庭債務的文章。對國內的每個人而言,國家的家庭債務到底意味著什么?如果加上利息、其升值及貶值考量,它對我們所造成的影響又有多深遠?

貸款與利息加重家庭負擔

國家銀行的報告顯示,截至2014年底,我國的家庭債務達9404億令吉或佔國內生產總值的87.9%。住宅房屋貸款佔了總債務的45.7%(4297億令吉),租購貸款佔16.6%,個人貸款15.7%,非住宅貸款7.7%,債券6.5%,接著是信用卡及其他各佔3.9%。

貸款加上利息使得家庭負擔變得更加沉重,征收高利息的大部分貸款源自于租購、個人融資及信用卡。

這加強了我的信念,當我們以債務來投資增值物品如住房及其他有價值的資產,長期而言,這些資產將帶來比貸款利息更高的回酬。

國家銀行所發布的《2014年金融穩定與支付系統報告》進一步證實了我的想法。有關報告指出,房地產仍是很多家庭融資孩子教育基金、提供下一代金融保障,以及為退休做準備的一項重要投資。

是時候檢視債務性質

政府可以尋求途徑來減少我們對其他債務的依賴,以協助我們增加房屋及其他有價值資產的投資。比方說,積極擴展捷運、巴士、迷你巴士及德士服務的覆蓋範圍,以提供一個全面和完善的公共交通系統,這將減少人們對私人轎車的依賴,並有助我們將財務資源轉用在更高回酬的投資或購買房屋。

我在上一篇撰文裏曾提過,先進國家的房屋貸款平均佔總家庭債務的74%,我國則是45.7%。此數據告訴我,我國高企的家庭債務(佔國內生產總值的87.9%)絕大部分都花在高利息或高貶值的“壞賬”,如汽車、信用卡及個人貸款方面。

也許,現在是時候重新評估我們的債務投資組合及伴隨其而來的利息,並且檢視我們的債務負擔是屬于良性的,還是不健康的。

比較貸款
貸款
每年有效利率(%)
平均升值/貶值幅度(%)
房屋貸款 4.65% +5% 至 +9% *
汽車貸款 5% 至 7.5% -10% 至 -20% **
個人貸款 59% 至 10% -20% 至 -50% ***
信用卡 18% 至 24% -20% 至 -100% ***
*根據國家房地產資訊中心,屋價自2010年平均每年升值9%
**根據車險和會計算法,交通工具每年貶值10%至20%
***估計(請參閱文章)

 

资讯来源:(中国報)

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