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社区广场竞爭大撑不下?

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(吉隆坡29日讯)隨著隆雪区购物广场如雨后春笋般林立,客源进一步被分薄,在竞爭如此激烈的战场,缺乏明確定位或独特概念、吸引客源的店铺类型(戏院、超级市场与餐厅),或打不出「店海战术」(集结吃喝玩乐,体育竞技或自然环境),是一般社区购物广场无法生存的关键。

公共假期或週末到购物广场閒逛,就算不买东西也吹一吹免费冷气、走走看看,可说是最常见的休假安排;但有人潮的社区广场也未必会带来购物潮,反倒是带旺了吃喝玩乐的生意,不少广场內的餐厅食府、快餐店或咖啡店等,都生意兴隆。

虽然早前有消息指未来5年还有40间新购物广场加入战围,但巴生谷地区购物广场供过于求已是不爭的事实。近年来也有不少社区广场撑不下去,关闭的包括SS2购物广场及蕉赖凤凰广场,目前较冷清的社区广场则包括USJ高峰广场、甲洞迪沙广场、沙登南城广场、大城堡恩达广场、莎阿南SACC广场与安邦银河购物广场等。

因此在业者的眼里,社区购物广场竞爭已经开始进入残酷的割喉战,除非拿得出独特的店铺类型,或包山包海的「一站式服务」──涵盖衣食住行、体育或放鬆身心服务,確保顾客能从中呆上一整天,才能杀出一条血路。

大马购物中心管理协会委员苏圻伟认为,过去社区广场只需打出戏院和超级市场两张皇牌,即可確保安枕无忧,惟在竞爭日渐激烈的今天,社区广场必须具有自身定位,让人提到名称就能联想其独特性,再来是配备几种威力强大的「武器类型」,如戏院、超级市场、著名餐厅或店铺,吸引不同类型的顾客。

保客源免被淘汰

「为了拉长顾客呆在商场的时间,社区广场也可以提供体育竞技设施或生態自然环境,如溜冰场、保龄球场、射箭场、攀岩与空中花园,甚至是小型森林与瀑布等,让顾客可在广场內满足不同要求。」

他接受《东方日报》访问时不违言指,隨著社会人口老化与少子化,社区广场的客源会变得更少,未来挑战也会更大。

大马连锁协会会长拿督廖俊亮指出,隨著购物广场越来越多,社区广场地点大多变得「靠近」,因此精打细算的零售商也会考虑再三,以免进驻开店「左手打右手」,影响彼此业绩。

「在太多选择的情况下,顾客只会给社区广场几次甚至一次机会,若社区广场店铺可以长期保持在80%,琳瑯满目的选择会提高顾客回头率,但如果顾客走进社区广场却感到一片冷清,就必须想办法吸引更多商店进驻,否则很容易被淘汰。」

政策宽鬆致广场恶性竞爭

近年来社区广场越开越多,除了坚信可获得高回酬率的发展商持续投资,政府发出批准时过度宽鬆,也是社区广场日渐氾滥的原因之一。

大马购物中心管理协会委员苏圻伟认为,政府在城市规划设计上监督不力,为了鼓励更多建筑发展而频频开绿灯,却忽视了社区广场客源被分薄,以致逐渐进入恶性竞爭的不健康状態。

发展商盲目跟风

「所有发展蓝图,规定当地发展须与人口比例相符,保留基本设施地段供学校、绿肺或清真寺,惟从近几年的发展来看,过度宽鬆的批准申请,导致社区广场日渐氾滥。」

「政府提出了很漂亮的愿景,甚至认为社区广场可以吸引外国游客,但这仅限于隆市中心金三角地区而言,外围地区的社区广场能吸引多少外国游客,你我心知肚明。」

他说,不断兴建社区广场的发展商也必须负上责任,毕竟社区广场回酬率高,因此只看到许多成功例子就盲目跟风,却无视成功社区广场必备的重要因素。

「相比起房屋计划完成后就被顾客买断,社区广场即使兴建多年后,仍可收取高额租金,堪称会下金蛋的的金母鸡,因此这块蛋糕才会越切越小份。」

 

资料来源:(东方網/谢宏寧)

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